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一、特色小鎮的產品線將更加清晰

經過2017年的產業發展趨勢分析及產品模型研究，特色小鎮建設始終堅持產業先導原則已成為業內共識，而產業的發展前景和特色性直接決定了未來小鎮的活力。

所以，選擇特色小鎮的戰略發展方向是產業研究的核心。經過一年的探索實踐，特色小鎮的產品線已逐漸明朗，具備行業前瞻性的開發商已搶先發布自己的小鎮發展白皮書，為搶占特色小鎮高地繪制了宏觀發展藍圖。

根據我們的行業觀察及深度研究，我們認為無論未來小鎮開發主體如何變化，特色小鎮將圍繞以下幾個最有前景的產業方向進行突破：

1.以康養為主要產業的康養特色小鎮

2.以生態農業為主要產業的田園特色小鎮

3.以體育運動為主要產業的體育特色小鎮

4.以教育為主要產業的教育特色小鎮

5.以文化旅游為主要產業的特色旅游小鎮

6.以高科技研發為主要產業的特色科技小鎮

綜上所述，特色小鎮未來將圍繞健康、旅游、體育、文化、農業、高科技等幾個主要產業方向發展。

二、特色小鎮的先鋒方陣初顯雛形

如果將2016年看成特色小鎮的發展元年，經過2017年的深度摸索和產業規劃，2018年將迎來一批特色小鎮的落地實踐。

具備長遠戰略規劃和產業資源優勢的地產開發商、產業運營商等社會資本將進入特色小鎮的先鋒方陣，引領中國特色小鎮的發展。

華夏幸福、綠城集團、綠地集團、華僑城集團、碧桂園、萬科、恒大、保利、新華聯、新城控股、正榮集團等品牌開發商都已制定了明確的特色小鎮發展戰略并正加速推進，一批具備產業及運營優勢的諸如華誼兄弟、中青旅、棕櫚股份等也將以產業為龍頭，積極推進特色產業小鎮的布局。

三、缺乏產業資源及運營戰略將提前退場

通過2017年的服務實踐及行業交流，想搭載特色小鎮之風以期分享政策紅利、產業紅利的社會資本不在少數。

隨著時間的推移，很多開發商已經意識到，沒有足夠的資本支撐、沒有優勢的產業資源、沒有產業招商及運營的能力，要想參與特色小鎮的開發幾乎是不可能的，即使獲得開發機會也是一種無畏的冒險。

在目前宏觀政策背景下，帶著傳統房產開發思維力求通過住宅去化回籠資金來反哺產業初期運營的想法是不切實際的，如果沒有清晰和長遠的產業規劃和戰略發展思路，這樣的小鎮將不具備可持續發展潛力更無特色可言。

只有牢牢把握特色小鎮的核心是產業，開發的核心是產業運營，運營的效益是社會效益、經濟效益、生態效益等綜合效益的結合，方可在業內樹立自身的核心競爭力。

如果依然堅持用地產的開發邏輯來運作特色小鎮，沒有從根本上去建立產業運營的發展戰略，沒有足夠的資本為未來產業運營做支撐，這部分開發商將不得不提前退場。

四、踐行跨界、融合、共享發展理念是趨勢

特色小鎮力求一、二、三產業的高度融合，追求生產、生活、生態三生融合。保持產業、文化、旅游三位一體，實現產業和城鎮融合發展。

特色小鎮在確保核心產業“特”的同時，必須進行多產業跨界融合才能確保小鎮產業鏈的內生活力。

一個完整的特色小鎮生態系統，通常分為核心產業、衍生產業和配套產業三個層級，由內而外實現共榮共生共享。

1.單一產業難以為繼。非工業類特色小鎮，以康養、田園綜合體、民宿、旅游、文化為主題的小鎮。單純做任何一個產業，生態系統都將難以建立，投資收益更難以保證。

2.統一運營才能協調發展。產業布局不同、服務領域不同、產品基因不同、運營周期不同、盈利模式不同。碎片化運營的結果將令小鎮失去活力，投資回報遙遙無期。

3.融合的關鍵是產業鏈的挖掘、細分和創新。只有將當地的特色手工藝、非遺文化、土特產、歷史符號等進行充分挖掘，并通過創新手法實現被傳播、接納體驗、加工實現產品化、被售買。才能實現由核心產業向衍生產業過度，激發產業活力，最終實現投資效益最大化。

4.小鎮商業模式需集成創新。以一種前所未有的視角，再造產業流程、供應鏈條、管理流程，把散落各處的碎片資源重新配置，變成滿足市場需要的新東西。

五、小規模、緊湊型、集約化、產業化發展是突破方向

特色小鎮并不是行政區劃單元上的小鎮，它非鎮非區，也不是產業園區，而是相對獨立于市區，有明確產業定位、文化內涵、旅游特色和一定社區功能的發展空間平臺。

特色小鎮是新型精品鎮，是按創新、協調、綠色、開放、共享發展理念，結合自身資源優勢，找準產業定位，進行科學規劃，挖掘產業特色、人文底蘊和生態稟賦，實行產城融合、服務配套、管理健全的發展模式。

特色小鎮追求“小而美”，需改變單純求大思維，特色小鎮的小尺度、近距離、微景觀是其發展的優勢。

應在小而特、小而優、小而美、小而精上多下功夫，從追求規模到追求質量轉變，才能探索出更廣闊的前景。小城鎮不要克隆大中城市形態，要突出自身的地方特色，包括地方文化特色、建筑特色、產業特色、生態特色、旅游特色等。

特色小鎮的區位由其核心產業決定。由于特色小鎮的產業還是以承載核心城市的外溢需求及上下游產業鏈關系為主，因此一般不宜遠離核心城市，所以特色小鎮一般位于城市遠郊或城市周邊區域。

但是具備旅游功能的特色小鎮依托其自然資源，一般會稍遠離城市中心地段，但也應該保證道路交通等基礎設施的便捷性。

六、旅游+大健康特色小鎮將成為熱門

健康小鎮是醫養資源與休閑度假相結合的產物，發展的關鍵在于依托優勢環境，從健康檢測、健康醫療、健康促進、慢病療養、精神康復、休閑養老角度入手，并延伸發展與健康相關的中藥、養生、運動、有機農業等產業，推動區域經濟發展。

1.健康產業市場潛力巨大

大健康時代下，隨著物質條件的不斷改善及精神追求的崛起，人們對健康的追求，已不再僅僅是沒有疾病，而是涉及物質和精神的各個層面，追求多元化、個性化的健康服務。

大健康是隨著人們健康理念的延伸而形成的一種全局理念。其核心是自我健康管理，通過排除或減少健康危險因素，達到身體、精神、心理、情緒、社交、道德等方方面面的健康。

根據《關于促進健康服務業發展的若干意見》，到2020年健康服務業總規模達到8萬億元以上，可見市場潛力巨大。

2.國家政策支持產業發展

國務院在2016年發布的《“健康中國2030”規劃綱要》中指出，“應積極促進健康與養老、旅游、互聯網、健身休閑、食品融合，催生健康新產業、新業態、新模式。

發展基于互聯網的健康服務，鼓勵發展健康體檢、咨詢等健康服務，促進個性化健康管理服務發展，培育一批有特色的健康管理服務產業，探索推進可穿戴設備、智能健康電子產品和健康醫療移動應用服務等發展。

培育健康文化產業和體育醫療康復產業。制定健康醫療旅游行業標準、規范，打造具有國際競爭力的健康醫療旅游目的地。”健康產業已經成為新常態下服務產業發展的重要引擎，在未來20年，必將迎來一個發展的黃金期。

3.健康與旅游加速融合，為康養小鎮的發展奠定基礎

世界醫療旅游協會報告稱全球醫療旅游產業未來年增速有望保持15%-25%的高增長率，2017年的市場份額預計將達到7000億美元。而國際傳統旅游產業的增長率近幾年一種保持在3%-5%之間。

數據統計顯示，以健康養生為目的的旅游消費者整體上比普通游客多花費130%，收入效應遠遠大于傳統的旅游產業及醫療產業。

七、特色小鎮的PPP合作模式將呈上升趨勢

持續穩定的資金來源是特色小鎮發展的關鍵，因此合適的融資模式對于特色小鎮的發展將至關重要。政府和社會資本合作的PPP模式在中國各級地方政府已逐步廣泛運用，未來將呈現上升趨勢。PPP模式的利好主要表現為以下幾點：

1.減輕財政壓力，開拓融資渠道

以政府和社會資本合作為基本特征的PPP融資模式，能夠有效地綜合使用財政資金和社會資本，彌補特色小鎮資金缺口，豐富資金來源。

由于 PPP 模式下，特色小鎮建設所需的資金是以項目公司為主體進行融資的，因此不會增加政府部門的負債。

同時，未來通過小鎮進入成熟階段后產生的穩定現金流收入，可以發行資產證券化產品進行融資進一步支持小鎮的發展。

當然，初期對于產業的規劃同樣非常重要，政府部門通過參股 PPP 項目公司，在規劃階段也擁有相當的話語權。

2.降低和分散風險

在特色小鎮建設中采用PPP模式，政府和社會資本通過相應的合約，對投資、建設過程中的相關責任進行明確界定。

在特色小鎮建設的初期，政府可以承擔較多的項目風險，而社會資本則參與風險的管控。當特色小鎮的項目完工，社會資本參與特色小鎮的經營，承擔相應風險。

這樣政府和社會資本可以發揮自身優勢在項目的不同階段管控相應風險，降低和分散風險，提高特色小鎮建設的效率。

3.有利的政策導向

政府為了吸引社會資本參與特色小鎮的建設，多方面落實相關政策，提供優惠條件，包括從多方面，解決好社會資本的投資回報問題。包括土地、稅收、銀行信貸支持以及財政政策方面等。

4.實現投資回報和社會效益的平衡

特色小鎮不同于一般意義上的政府公益性項目，是一個融合產業、文化、旅游、社區功能于一體的產業平臺。

定位準確、運作科學、機制合理的特色小鎮，未來產生的價值，可以滿足社會資本的投資回報要求。同時，對政府經濟轉型升級、新型城鎮化建設，都具有重要意義。

以上研究分析及行業觀察，期望能為關注于中國特色小鎮發展的開發商、產業資本、政府機構等提供可鑒之策并引發更多行業思考，共同為2018年中國特色小鎮梳理出更有價值的發展路徑，為行業的健康穩定有序發展貢獻力量。

來源：小鎮解讀

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